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LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE

Last Updated on 1 Maggio 2021 by Antonio Arcangelo

LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE

Fabbricato: è l’insieme di elementi e materiali fra loro connessi e saldamente collegati in modo da formare un complesso omogeneo e ben definito. Il tutto è ben fissato al suolo ed utilizzato per scopi ed usi ben precisi. Distinguiamo tre usi diversi:

  1. Civili, quando sono destinati ad abitazione sia pubblica che privata oppure ad uso artigianale come laboratorio, magazzino o altro.
  2. Rurali, se appartengono allo stesso proprietario del terreno (uso agricolo) o adibiti ad abitazione di coltivatori diretti
  3. Industriali , se destinati ad attività industriali o di trasformazione collegati o pertinenti l’industria
FABBRICATI CIVILI – VALUTAZIONE

Per affrontare la stima immobiliare di un fabbricato o unità abitativa uso civile, occorre far presente alcuni concetti in merito al mercato edilizio in generale, alla domanda e all’offerta di abitazioni.  L’ Italia ed in particolare il Piemonte, presenta un mercato edilizio differenziato a secondo dei vincoli imposti ed in particolare:

  • Edilizia Libera , soggetta al solo vincolo del P.R.G.C., si rivolge a fasce sociali che possono affrontare gli alti prezzi del mercato immobiliare.
  • Edilizia Sovvenzionata, mediante leggi specifiche, permette la realizzazione di costruzioni economiche e popolari, destinate a cittadini che possiedono un reddito basso.
  • Edilizia Convenzionata. I Comuni stipulano delle convenzioni con i cittadini (imprese o privati) con l’impegno da parte di quest’ultime di praticare prezzi di vendita o locazioni concordate con gli stessi Comuni.

Una corretta stima immobiliare deve tener conto dei parametri sopra indicati ; non solo, occorre distinguere e precisare i motivi della stima o il tipo di valore da attribuire alla stima:

  1. valore di mercato, valore da attribuire all’immobile in funzione di una compravendita.
  2. valore di costo, prende in considerazione il solo costo di costruzione dell’ immobile, serve a dimostrare le spese sostenute per la sua costruzione o realizzazione.
  3. Valore di trasformazione, si prende in considerazione il costo per la ristrutturazione o trasformazione di un immobile (es., sopraelevazione, cambiamento di destinazione d’uso ecc.).
  4. Valore legale, quando l’immobile è valutato per soli scopi fiscali a questo punto, sulla base di quanto indicato possiamo identificare l’area, il territorio e la zona sulla quale sorge l’immobile, lo scopo è quello di evidenziare gli aspetti predominanti dei fabbricati “analoghi” o simili, per caratteristiche costruttive, materiali adoperati, servizi presenti. Un’analisi così dettagliata ci fornirà due parametri fondamentali che definiranno poi il prezzo di mercato e quindi il valore di mercato:

CONSIDERAZIONI SULLE CARATTERISTICHE DEL FABBRICATO

  1. caratteristiche di posizione estrinseche
  2. caratteristiche di posizione intrinseche
  3. Caratteristiche Tecniche
  4. Caratteristiche produttive
CARATTERISTICHE DI POSIZIONE ESTRINSECHE  Rappresentano quelle condizioni esterne all’edificio che possono modificare il valore o lo condizionano in modo particolare. I parametri o le caratteristiche principali sono:

  1. prossimità ad un centro/i di particolare importanza sociale
  2. richiamo di flussi per interessi commerciali, turistici o altro.
  3. salubrità della zona,
  4. presenza di parchi o aree attrezzate
  5. bassa concentrazione di fabbriche o industrie inquinanti.
  6. efficienza dei servizi e della viabilità della zona, in particolare la densità di traffico e la presenza di attività rumorose.

E’ importante in proposito far riferimento alla rumorosità notturna e diurna per effetto del flusso. la presenza di attività economiche nella zona ad esempio, negozi, ecc.., ceto sociale della popolazione presente; zona signorile, media, popolare, mista ecc. le categorie delle unità abitative presenti nella zona: ville, alloggi signorili, alloggi popolari ecc..la possibilità di parcheggiare nella zona, se a pagamento o gratuito la densità edilizia della zona (bassa, media, alta) presenza di aree degradate nella zona. CARATTERISTICHE DI POSIZIONE INTRINSECHE rappresentano il grado di finitura del fabbricato. il  numero di unità abitative per piano, la grandezza media dei singoli vani, in riferimento al D.M. 5 luglio 1975 n. 190 il grado di funzionalità ed efficienza degli impianti interni all’immobile (doppi ascensori, scale di sicurezza, condizionamento, tipo di riscaldamento ecc..). CARATTERISTICHE TECNICHE sono la presenza di box auto o garage, di pertinenza alle singole unità abitative e/o la presenza di vincoli pertinenziali con dette unità abitative. la presenza di portineria o custode

CARATTERISTICHE PRODUTTIVE sono caratteristiche correlate con la redditività del fabbricato stesso ed in particolare reddito da affitto eventuale inesigibilità degli inquilini eventuale vincolo storico ambientale o altro
METODI DI STIMA
PROCEDIMENTO SINTETICO Stima ad impressione o a vista. E’ il metodo basato sull’esperienza del Perito e la perfetta conoscenza del Stima Storica, è un metodo basato su trattative precedenti dell’unità abitativa, di solito si tiene conto del solo effetto dell’inflazione. Questo è un metodo che fornisce risultati attendibili nel caso in cui l’andamento del mercato immobiliare nella zona risulta costante.mercato o della zona. Il giudizio di stima è di tipo comparativo con altre unità abitative della zona Stima Comparativa, è un metodo di stima basato sulla comparazione o confronto con altre unità o fabbricati della zona, vengono analizzati in modo particolare le analogie o le similitudini tra un fabbricato e l’altro.
PROCEDIMENTO ANALITICO Stima particolareggiata per punti di merito. Questo metodo rappresenta il metodo più particolareggiato e dettagliato per ricavare il giusto valore di mercato di un’unità abitativa. Vengono svolte indagini e verifiche Tecnico-Urbanistiche e considerati in modo specifico tutti i parametri sopra citati. (è il metodo consigliato)
Parametri di riferimento relativi alle superfici da considerare
Superficie Reale o Commerciale è la superficie di ogni singolo vano, tiene conto di tutta la superficie interna comprensiva dei muri interni e di quelli perimetrali e metà delle murature di confine con altre unità abitative.
Superficie Utile o di calpestio si sommano le superfici di ogni singolo vano al netto dei muri interni ed esterni, tenendo conto però dei vuoti prodotti da finestre, porte armadi a muri , in quanto superfici utilizzabili.
Balconi, Logge, Lastrici solari viene considerata il 50 % della superficie da sommare alla Superficie Utile o commerciale
Cantine, seminterrati viene considerato di solito il 25% della Superficie, da sommare alla Superficie Utile.
 caratt. popolari  caratt.  storiche   caratt. lusso
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CARATTERISTICHE DELLE COSTRUZIONI ANTISISMICHE 

Gli edifici di nuova costruzione, per essere antisismici, devono possedere i requisiti di sicurezza “nei confronti di stati limite ultimi”, ossia capacità di evitare crolli, perdite di equilibrio e dissesti gravi, totali o parziali. La struttura deve essere progettata in modo tale che il degrado nel corso della sua vita nominale (purché si adotti la normale manutenzione ordinaria) non pregiudichi le sue prestazioni in termini di resistenza, stabilità e funzionalità. La protezione contro il degrado si ottiene attraverso un’opportuna scelta dei dettagli, e delle dimensioni strutturali. Un edificio antisismico può essere realizzato in calcestruzzo armato normale o precompresso, ossia cemento con barre di acciaio (armatura) annegate al suo interno ed opportunamente sagomate ed interconnesse fra di loro. Le barre devono avere un diametro minimo di 5 mm. A seconda del rischio sismico della zona dove si costruirà l’edificio. La classe di resistenza del calcestruzzo potrà essere più o meno alta (il minimo è Classe 8/10, il massimo è 90/105). In fase di costruzione la messa in posa di pilastri e travi deve avvenire contemporaneamente, onde evitare la creazione del “giunto” che può pregiudicare la stabilità dell’edificio. L’altezza dell’edificio deve essere limitata in relazione alla classificazione sismica del territorio: le case che ricadono in zona 1, quella a massimo rischio sismico, non devono superare i due piani di altezza, se in muratura ordinaria, tre piani se in muratura armata (nel caso di progettazione semplificata). COLLAUDI: l‘edificio antisismico deve resistere a torsioni, flessioni, deformazioni, tagli, vibrazioni, fessurazioni, tensioni, corrosioni. Bisogna inoltre verificare l’aderenza delle barre d’acciaio con il calcestruzzo. Anche le costruzioni in legno sono sottoposte a prove di robustezza e staticità, in particolare per verificare la resistenza a trazioni, flessioni e compressioni sia parallele che perpendicolari alla fibratura del legno stesso. In fase di progettazione la resistenza per tutte le sollecitazioni previste si ricavano applicando le norme di calcolo illustrate nella legge. Il collaudo statico, invece, deve essere effettuato in corso d’opera.

ALCUNE CONSIDERAZIONI PER UN BUON ISOLAMENTO TERMICO
LA RESISTENZA TERMICA è la difficoltà del calore nell’attraversare un mezzo: solidoliquido, gas. Nel nostro caso i materiali edili utilizzati per isolare le nostre case. La resistenza termica si misura in kelvin per watt  K/W. Migliorare la Resistenza Termica significa trattenere maggiormente il calore (o il fresco) nei nostri ambienti domestici e quindi migliorare il risparmio sul costo dell’energia per sviluppare il calore propagato nell’ambiente. Scegliere uno spessore adeguato di isolamento è importante; non solo, il materiale adoperato deve avere determinate caratteristiche. Per lo stesso spessore di materiale adoperato si hanno differenti gradi di resistenza termica. Lo scopo di un buon progettista termico è definire il materiale idoneo da utilizzare e il giusto spessore di materiale da posizionare per  realizzare una barriera efficace contro la dispersione del calore. Per esempio 10 cm di EPS, equivalgono in termini di prestazioni termiche a  21 cm di pannello in fibra di legno.
CLASSIFICAZIONE ZONE SISMICHE IN ITALIA

A partire dal 2003 la classificazione sismica è stata completamente aggiornata (Ordinanza n. 3274 del 20 marzo 2003). La classificazione sismica in Italia distingue quattro zone sismicheZona 1 intensità sismica altaè la zona più pericolosa, dove possono verificarsi forti terremoti, le zone interessate sono: Friuli Venezia Giulia, Abruzzo, Umbria, Molise, Campania, Calabria, Sicilia. Zona 2 intensità sismica media: in questa zona possono verificarsi terremoti abbastanza forti, le zone sono: Emilia Romagna, Lazio, Marche, Puglia, Basilicata. Zona 3 intensità sismica bassa: in questa zona si possono verificare scuotimenti modesti, sono:: Lombardia, Toscana, Piemonte, Liguria. Zona 4 intensità sismica molto bassaè la meno pericolosa, in questa zona le possibilità di danni sismici sono basse; le zone sono Valle D’Aosta, Trentino Alto Adige e Sardegna.

ANCORANTE POLIESTERE – PER TASSELLO CHIMICO IN EDILIZIA

Ancorante chimico ad iniezione a base vinilestere senza stirene ad alto valore di aderenza ed elevate prestazioni per fissaggi pesanti, omologata Eta in opzione 7 su zone compresse per calcestruzzo non fessurato. Principali applicazioni carpenteria pesante e leggera, ripristino di solai, linee vita, pannelli fotovoltaici, strutture provvisionali, scaffalature metalliche, tende da sole, ancoraggi di impianti di condizionamento, idraulici ed elettrici, mensole, strutture porta-cavi, scale, macchinari, serramenti, ecc…Utilizzabile anche all’esterno delle strutture, in presenza di foro allargato, in zone a forte escursione termica, zone marine e soggette ad aggressivi agenti chimici. Ideale per laterizio forato, laterizio pieno, con verifica dello stato del supporto per pietra naturale e calcestruzzo (non fessurato). Il poliestere con ancorante chimico stirene è il materiale classico e più popolare per scopi generali, utilizzato per riparazione di carichi medi.METODO APPLICATIVO: 1. Praticare la dimensione e la profondità del foro. 2. Pulire la polvere con la spazzola e la pompa di soffiaggio. 3. Premere la resina non miscelata che non può essere utilizzata. 4. Iniettare la resina miscelata nel foro praticato e riempire dal fondo. 5. Inserire l’armatura / barra filettata / nastro d’acciaio. Il tempo di indurimento si riferisce a TDS. Non toccare fino a completo indurimento. Il processo di installazione influirà sulle prestazioni di legame degli ancoranti chimici.

CARATTERISTICHE MATERIALI ISOLANTI – Il materiale isolante che adoperiamo per proteggerci dal freddo invernale o dal caldo estivo ha caratteristiche particolari; per capire la sua funzione bisogna considerare alcuni principi di Fisica Tecnica. I parametri stabiliti e considerati per valutare l’efficacia di un materiale isolante con specificità termica, da utilizzare per isolare la nostra casa, sono i seguenti: 

  1. Conducibilità termica λ, espressa in W/mK, che rappresenta l’attitudine o la capacità di un materiale a trasmettere calore. Maggiore sarà questo parametro λ e minore sarà la sua capacità isolante. Al contrario, con un valore minore o basso del parametro λ , sarà migliore la capacità isolante (trattenere calore) del materiale. La conducibilità termica dipende dalla composizione chimica del materiale utilizzato.
  2. Resistenza termica Rt, espressa in mqK/W E’ la capacità di un elemento, o materiale o sistema di più materiali, di opporsi al passaggio del calore (da un ambiente riscaldato a quello esterno o un’altro ambiente interno della casa). Il valore della Resistenza termica è il rapporto tra lo spessore del materiale adoperato (espresso in m) e la sua conducibilità termica λ. Maggiore sarà il valore di resistenza termica, e migliori saranno le caratteristiche isolanti del materiale considerato o del sistema utilizzato per isolare la parete della nostra casa o il sottotetto. Se desideri una verifica termica e un preventivo lavori per isolare in modo adeguato la tua casa Compila il modulo, ti contatteremo per un sopralluogo gratuito. MODULO