LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE

Fabbricato: è l’insieme di elementi e materiali fra loro connessi e saldamente collegati in modo da formare un complesso omogeneo e ben definito. Il tutto è ben fissato al suolo ed utilizzato per scopi ed usi ben precisi. Distinguiamo tre usi diversi:

1. Civili, quando sono destinati ad abitazione sia pubblica che privata oppure ad uso artigianale come laboratorio, magazzino o altro.
2. Rurali, se appartengono allo stesso proprietario del terreno (uso agricolo) o adibiti ad abitazione di coltivatori diretti
3. Industriali , se destinati ad attività industriali o di trasformazione collegati o pertinenti l’industria

Per affrontare la stima immobiliare di un fabbricato o unità abitativa uso civile, occorre far presente alcuni concetti in merito al mercato edilizio in generale, alla domanda e all’offerta di abitazioni.  L’ Italia ed in particolare il Piemonte, presenta un mercato edilizio differenziato a secondo dei vincoli imposti ed in particolare:

• Edilizia Libera , soggetta al solo vincolo del P.R.G.C., si rivolge a fasce sociali che possono affrontare gli alti prezzi del mercato immobiliare.
• Edilizia Sovvenzionata, mediante leggi specifiche, permette la realizzazione di costruzioni economiche e popolari, destinate a cittadini che possiedono un reddito basso.
• Edilizia Convenzionata. I Comuni stipulano delle convenzioni con i cittadini (imprese o privati) con l’impegno da parte di quest’ultime di praticare prezzi di vendita o locazioni concordate con gli stessi Comuni.

Una corretta stima immobiliare deve tener conto dei parametri sopra indicati ; non solo, occorre distinguere e precisare i motivi della stima o il tipo di valore da attribuire alla stima:

1. valore di mercato, valore da attribuire all’immobile in funzione di una compravendita.
2. valore di costo, prende in considerazione il solo costo di costruzione dell’ immobile, serve a dimostrare le spese sostenute per la sua costruzione o realizzazione.
3. Valore di trasformazione, si prende in considerazione il costo per la ristrutturazione o trasformazione di un immobile (es., sopraelevazione, cambiamento di destinazione d’uso ecc.).
4. Valore legale, quando l’immobile è valutato per soli scopi fiscali a questo punto, sulla base di quanto indicato possiamo identificare l’area, il territorio e la zona sulla quale sorge l’immobile, lo scopo è quello di evidenziare gli aspetti predominanti dei fabbricati “analoghi” o simili, per caratteristiche costruttive, materiali adoperati, servizi presenti. Un’analisi così dettagliata ci fornirà due parametri fondamentali che definiranno poi il prezzo di mercato e quindi il valore di mercato:

CONSIDERAZIONI SULLE CARATTERISTICHE DEL FABBRICATO

1. caratteristiche di posizione estrinseche
2. caratteristiche di posizione intrinseche
3. Caratteristiche Tecniche
4. Caratteristiche produttive

1. prossimità ad un centro/i di particolare importanza sociale
2. richiamo di flussi per interessi commerciali, turistici o altro.
3. salubrità della zona,
4. presenza di parchi o aree attrezzate
5. bassa concentrazione di fabbriche o industrie inquinanti.
6. efficienza dei servizi e della viabilità della zona, in particolare la densità di traffico e la presenza di attività rumorose.

E’ importante in proposito far riferimento alla rumorosità notturna e diurna per effetto del flusso. la presenza di attività economiche nella zona ad esempio, negozi, ecc.., ceto sociale della popolazione presente; zona signorile, media, popolare, mista ecc. le categorie delle unità abitative presenti nella zona: ville, alloggi signorili, alloggi popolari ecc..la possibilità di parcheggiare nella zona, se a pagamento o gratuito la densità edilizia della zona (bassa, media, alta) presenza di aree degradate nella zona. CARATTERISTICHE DI POSIZIONE INTRINSECHE rappresentano il grado di finitura del fabbricato. il  numero di unità abitative per piano, la grandezza media dei singoli vani, in riferimento al D.M. 5 luglio 1975 n. 190 il grado di funzionalità ed efficienza degli impianti interni all’immobile (doppi ascensori, scale di sicurezza, condizionamento, tipo di riscaldamento ecc..). CARATTERISTICHE TECNICHE sono la presenza di box auto o garage, di pertinenza alle singole unità abitative e/o la presenza di vincoli pertinenziali con dette unità abitative. la presenza di portineria o custode

Gli edifici di nuova costruzione, per essere antisismici, devono possedere i requisiti di sicurezza “nei confronti di stati limite ultimi”, ossia capacità di evitare crolli, perdite di equilibrio e dissesti gravi, totali o parziali. La struttura deve essere progettata in modo tale che il degrado nel corso della sua vita nominale (purché si adotti la normale manutenzione ordinaria) non pregiudichi le sue prestazioni in termini di resistenza, stabilità e funzionalità. La protezione contro il degrado si ottiene attraverso un’opportuna scelta dei dettagli, e delle dimensioni strutturali. Un edificio antisismico può essere realizzato in calcestruzzo armato normale o precompresso, ossia cemento con barre di acciaio (armatura) annegate al suo interno ed opportunamente sagomate ed interconnesse fra di loro. Le barre devono avere un diametro minimo di 5 mm. A seconda del rischio sismico della zona dove si costruirà l’edificio. La classe di resistenza del calcestruzzo potrà essere più o meno alta (il minimo è Classe 8/10, il massimo è 90/105). In fase di costruzione la messa in posa di pilastri e travi deve avvenire contemporaneamente, onde evitare la creazione del “giunto” che può pregiudicare la stabilità dell’edificio. L’altezza dell’edificio deve essere limitata in relazione alla classificazione sismica del territorio: le case che ricadono in zona 1, quella a massimo rischio sismico, non devono superare i due piani di altezza, se in muratura ordinaria, tre piani se in muratura armata (nel caso di progettazione semplificata). COLLAUDI: l‘edificio antisismico deve resistere a torsioni, flessioni, deformazioni, tagli, vibrazioni, fessurazioni, tensioni, corrosioni. Bisogna inoltre verificare l’aderenza delle barre d’acciaio con il calcestruzzo. Anche le costruzioni in legno sono sottoposte a prove di robustezza e staticità, in particolare per verificare la resistenza a trazioni, flessioni e compressioni sia parallele che perpendicolari alla fibratura del legno stesso. In fase di progettazione la resistenza per tutte le sollecitazioni previste si ricavano applicando le norme di calcolo illustrate nella legge. Il collaudo statico, invece, deve essere effettuato in corso d’opera.

A partire dal 2003 la classificazione sismica è stata completamente aggiornata (Ordinanza n. 3274 del 20 marzo 2003). La classificazione sismica in Italia distingue quattro zone sismiche: Zona 1 intensità sismica alta: è la zona più pericolosa, dove possono verificarsi forti terremoti, le zone interessate sono: Friuli Venezia Giulia, Abruzzo, Umbria, Molise, Campania, Calabria, Sicilia. Zona 2 intensità sismica media: in questa zona possono verificarsi terremoti abbastanza forti, le zone sono: Emilia Romagna, Lazio, Marche, Puglia, Basilicata. Zona 3 intensità sismica bassa: in questa zona si possono verificare scuotimenti modesti, sono:: Lombardia, Toscana, Piemonte, Liguria. Zona 4 intensità sismica molto bassa: è la meno pericolosa, in questa zona le possibilità di danni sismici sono basse; le zone sono Valle D’Aosta, Trentino Alto Adige e Sardegna.