19 - LA STIMA IMMOBILIARE

ESTIMO – ASPETTI NELLA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

ASPETTI FONDAMENTALI NELLA VALUTAZIONE DI UN IMMOBILE
La stima o la valutazione di un immobile o “Giudizio di Stima”, anche se prodotto in maniera dettagliata ed approfondita, con indagini di mercato e considerazioni efficaci, non rappresenta il “prezzo di vendita effettivo ” dell’immobile o dell’unità abitativa, ma è solo il “più probabile valore di mercato”. Uno degli aspetti fondamentali nel giudizio di stima o valutazione dell’immobile è il cosiddetto “aspetto previsionale” ossia l’analisi di quei fattori esterni (aspetto Urbanistico) ed interni (tipologico, strutturale) che possono influire nella valutazione; ad esempio una rivalutazione dell’area circostante un condominio, o un nuovo insediamento di edilizia sovvenzionata, un nuovo assetto viario ecc. Un corretto giudizio di stima deve tener conto delle possibili situazioni future e quindi procedere nella verifica di questi aspetti.
VERIFICA URBANISTICA
Lo strumento edilizio più importante nella composizione e disposizione dei centri urbani (Città, Paesi,Territorio) è il P.R.G.C. (Piano Regolatore Generale Comunale, il quale collega e coordina le attività urbanistiche ed edilizie dei comuni o di più Comuni; in questo caso prende il nome di Piano Intercomunale. Questo strumento, guida e normalizza tutte le attività edilizie ed in particolare: l’attività edilizia pubblica e privata. Le direttive o le norme del P.R.G.C. interessano sia i terreni che gli edifici. Il Piano Regolatore Generale Comunale suddivide o fraziona il territorio Comunale in diverse zone, in base alla destinazione d’uso e alle caratteristiche costruttive degli edifici; esso determina e classifica inoltre tutti i Vincoli esistenti. Tutte le zone individuate dal P.R.G.C. determinano e definiscono le caratteristiche edificatorie, le destinazioni d’uso (edifici pubblici e di pubblico interesse, residenza, industria…ecc,) oltre che la viabilità ordinaria ed in genere tutte le vie di comunicazione.
LA DESTINAZIONE D’USO DELL’UNITA’ ABITATIVA O DEL FABBRICATO DA STIMARE
Ogni Comune, su richiesta del cittadino, rilascia un “certificato di destinazione Urbanistica” (molto importante per il Tecnico estimatore), questo documento certifica in maniera ufficiale e in un determinato periodo , la destinazione d’uso del fabbricato (residenziale,artigianale,industriale,ufficio ecc…) o del terreno (agricolo, edificabile, industriale, uso pubblico, ecc…), e quindi ne focalizza in modo preciso il valore di trasformazione (fondamentale nell’aspetto previsionale della stima). Tale documento decade nel momento in cui scade il P.R.G.C. (in genere dieci anni). Le zone del P.R.G.C. (Piano Regolatore Generale Comunale) sono identificate e suddivise con il seguente criterio:
CLASSIFICAZIONE DEGLI EDIFICI
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA  GRUPPO A
CATEGORIA  TIPO DI ABITAZIONE  CATEGORIA  TIPO DI ABITAZIONE
A/1 abitazioni signorili A/2 abitazioni uso civile
A/3 abitazioni economiche A/4 abitazioni popolari
A/5  abitazioni ultrapopolari A/6 abitazione rurale
A/7 abitazioni in villini A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi artistici e storici A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi    
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA  GRUPPO B
CATEGORIA TIPO DI ABITAZIONE CATEGORIA TIPO DI ABITAZIONE
B/1 Collegi, convitti, ricoveri, Ospizi, caserme edifici religiosi B/2  Case di cura Ospedali
B/3 Prigioni Riformatori B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole, laboratori scientifici B/6 Biblioteche, Pinacoteche Musei
B/7 Cappelle e Oratori all’esercizio dei culti B/8 Magazzini sotterranei per depositi derrate
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA  GRUPPO C
CATEGORIA TIPO DI ABITAZIONE CATEGORIA TIPO DI ABITAZIONE
C/1 Negozi e botteghe C/2 Magazzini e locali deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri C/4 Fabbricati per esercizi sportivi
C/5 Stabilimenti balneari C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
C/7 Tettoie chiuse o aperte    
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA  GRUPPO D
CATEGORIA TIPO DI ABITAZIONE CATEGORIA TIPO DI ABITAZIONE
D/1 Opifici D/2 Alberghi pensioni
D/3 Teatri cinematografi D/4 Case di cura ed Ospedali
D/5 Istituti di credito, cambio e assicurazioni D/6 Fabbricati per esercizi sportivi
D/7 Fabbricati costruiti per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/8 Fabbricati costruiti e adatti per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a pedaggio.   
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA  GRUPPO E
CATEGORIA TIPO DI ABITAZIONE CATEGORIA TIPO DI ABITAZIONE
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei E/3 costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/2 ponti comunali e provinciali E/4 recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5 fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6 fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti E/8 fabbricati e costruzioni nei cimiteri,esclusi i combari, i sepolcri e le tombe di famiglia
E/9 edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del Gruppo E