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ESTIMO – ASPETTI NELLA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

ASPETTI FONDAMENTALI NELLA VALUTAZIONE DI UN IMMOBILE
La stima o la valutazione di un immobile o “Giudizio di Stima”, anche se prodotto in maniera dettagliata ed approfondita, con indagini di mercato e considerazioni efficaci, non rappresenta il “prezzo di vendita effettivo ” dell’immobile o dell’unità abitativa, ma è solo il “più probabile valore di mercato”. Uno degli aspetti fondamentali nel giudizio di stima o valutazione dell’immobile è il cosiddetto “aspetto previsionale” ossia l’analisi di quei fattori esterni (aspetto Urbanistico) ed interni (tipologico, strutturale) che possono influire nella valutazione; ad esempio una rivalutazione dell’area circostante un condominio, o un nuovo insediamento di edilizia sovvenzionata, un nuovo assetto viario ecc. Un corretto giudizio di stima deve tener conto delle possibili situazioni future e quindi procedere nella verifica di questi aspetti.
VERIFICA URBANISTICA
Lo strumento edilizio più importante nella composizione e disposizione dei centri urbani (Città, Paesi,Territorio) è il P.R.G.C. (Piano Regolatore Generale Comunale, il quale collega e coordina le attività urbanistiche ed edilizie dei comuni o di più Comuni; in questo caso prende il nome di Piano Intercomunale. Questo strumento, guida e normalizza tutte le attività edilizie ed in particolare: l’attività edilizia pubblica e privata. Le direttive o le norme del P.R.G.C. interessano sia i terreni che gli edifici. Il Piano Regolatore Generale Comunale suddivide o fraziona il territorio Comunale in diverse zone, in base alla destinazione d’uso e alle caratteristiche costruttive degli edifici; esso determina e classifica inoltre tutti i Vincoli esistenti. Tutte le zone individuate dal P.R.G.C. determinano e definiscono le caratteristiche edificatorie, le destinazioni d’uso (edifici pubblici e di pubblico interesse, residenza, industria…ecc,) oltre che la viabilità ordinaria ed in genere tutte le vie di comunicazione.
LA DESTINAZIONE D’USO DELL’UNITA’ ABITATIVA O DEL FABBRICATO DA STIMARE
Ogni Comune, su richiesta del cittadino, rilascia un “certificato di destinazione Urbanistica” (molto importante per il Tecnico estimatore), questo documento certifica in maniera ufficiale e in un determinato periodo , la destinazione d’uso del fabbricato (residenziale,artigianale,industriale,ufficio ecc…) o del terreno (agricolo, edificabile, industriale, uso pubblico, ecc…), e quindi ne focalizza in modo preciso il valore di trasformazione (fondamentale nell’aspetto previsionale della stima). Tale documento decade nel momento in cui scade il P.R.G.C. (in genere dieci anni). Le zone del P.R.G.C. (Piano Regolatore Generale Comunale) sono identificate e suddivise con il seguente criterio:
CLASSIFICAZIONE DEGLI EDIFICI
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA  GRUPPO A
CATEGORIA  TIPO DI ABITAZIONE  CATEGORIA  TIPO DI ABITAZIONE
A/1 abitazioni signorili A/2 abitazioni uso civile
A/3 abitazioni economiche A/4 abitazioni popolari
A/5  abitazioni ultrapopolari A/6 abitazione rurale
A/7 abitazioni in villini A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi artistici e storici A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi    
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA  GRUPPO B
CATEGORIA TIPO DI ABITAZIONE CATEGORIA TIPO DI ABITAZIONE
B/1 Collegi, convitti, ricoveri, Ospizi, caserme edifici religiosi B/2  Case di cura Ospedali
B/3 Prigioni Riformatori B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole, laboratori scientifici B/6 Biblioteche, Pinacoteche Musei
B/7 Cappelle e Oratori all’esercizio dei culti B/8 Magazzini sotterranei per depositi derrate
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA  GRUPPO C
CATEGORIA TIPO DI ABITAZIONE CATEGORIA TIPO DI ABITAZIONE
C/1 Negozi e botteghe C/2 Magazzini e locali deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri C/4 Fabbricati per esercizi sportivi
C/5 Stabilimenti balneari C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
C/7 Tettoie chiuse o aperte    
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA  GRUPPO D
CATEGORIA TIPO DI ABITAZIONE CATEGORIA TIPO DI ABITAZIONE
D/1 Opifici D/2 Alberghi pensioni
D/3 Teatri cinematografi D/4 Case di cura ed Ospedali
D/5 Istituti di credito, cambio e assicurazioni D/6 Fabbricati per esercizi sportivi
D/7 Fabbricati costruiti per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/8 Fabbricati costruiti e adatti per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a pedaggio.   
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA  GRUPPO E
CATEGORIA TIPO DI ABITAZIONE CATEGORIA TIPO DI ABITAZIONE
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei E/3 costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/2 ponti comunali e provinciali E/4 recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5 fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6 fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti E/8 fabbricati e costruzioni nei cimiteri,esclusi i combari, i sepolcri e le tombe di famiglia
E/9 edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del Gruppo E    

HOMEPIEMONTE SRL e le DEMOLIZIONI CONTROLLATE. La demolizione di un tetto ed in particolare tutte le demolizioni che si effettuano in cantiere, devono essere pianificate e programmate secondo un piano di progettazione e pianificazione delle demolizioni redatto da tecnico abilitato che dovrà assistere tutte le fasi delle demolizione. La normativa ed in particolare l’art.150 del D.L 81/2008 nella sezione VII cita la metodologia da utilizzare prima dell’inizio dei lavori di demolizione:  è obbligatorio procedere alla verifica delle condizioni di conservazione e di stabilità delle varie strutture soggette a demolizione; occorre quindi procedere con le opportune opere di rafforzamento e puntellamento necessarie ad evitare crolli imprevisti. La legge descrive inoltre l’ordine delle demolizioni ossia: i lavori di demolizione devono procedere con cautela e con la programmazione stabilita, dovranno essere eseguite sotto la sorveglianza di Tecnico abilitato e sviluppate in modo tale da non pregiudicare la staticità delle strutture portanti o di collegamento con quelle adiacenti. La successione dei lavori deve risultare da apposito programma contenuto nel piano operativo di sicurezza (POS), facendo sempre riferimento a quanto indicato nel Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC), se previsto. DEMOLIZIONI DI OPERE MURARIE: (art.152 del D.Lgs.81/2008 e s.m.i.), la demolizione delle murature con altezza superiore a metri 2, se effettuata con attrezzature manuali, dovranno essere eseguite mediante la predisposizione di un ponte di servizio in adiacenza e separato dall’opera soggetta a demolizione. Durante le fasi lavorative occorre ridurre il sollevamento di polvere, e contemporaneamente bisogna irrorare acqua sulle murature e i materiali di risulta. La zona delle demolizioni dovrà essere delimitata e impedito l’accesso a persone estranee sia nell’area dell’intervento che nel piano sottostante. Il materiale risultante dalle demolizioni dovrà essere trasportato oppure convogliato in appositi canali, il cui estremo inferiore non deve risultare ad altezza maggiore di due metri dal livello del piano di raccolta; i canali saranno realizzati in modo tale che ogni singolo elemento sia inserito nell’elemento successivo. DEMOLIZIONE TETTO: La demolizione delle strutture ed in particolare del tetto, dovranno essere pianificate e programmate secondo un piano di sicurezza definito “ordine delle demolizioni, nel quale sono definite le varie operazioni, la loro sequenza e le conseguenti misure di prevenzione. Per una corretta stesura del documento sopracitato è fondamentale l’analisi preventiva dell’edificio, volta ad accertare le sue reali caratteristiche strutturali, le modifiche compositive effettuate nel tempo e il suo stato di conservazione. Nella relazione è importante verificare il deterioramento, e gli eventuali difetti di costruzioni. Con l’ORDINE DELLE DEMOLIZIONI completato si potrà procedere alla demolizione del tetto. Nel nostro preventivo lavori è compreso L’ORDINE DELLE DEMOLIZIONI e l’assistenza di tecnico abilitato durante le fasi delle demolizioni

(DETTAGLI) CARATTERISTICHE DELLE COSTRUZIONI ANTISISMICHE 

Gli edifici di nuova costruzione, per essere antisismici, devono possedere i requisiti di sicurezza “nei confronti di stati limite ultimi”, ossia capacità di evitare crolli, perdite di equilibrio e dissesti gravi, totali o parziali. La struttura deve essere progettata in modo tale che il degrado nel corso della sua vita nominale (purché si adotti la normale manutenzione ordinaria) non pregiudichi le sue prestazioni in termini di resistenza, stabilità e funzionalità. La protezione contro il degrado si ottiene attraverso un’opportuna scelta dei dettagli, e delle dimensioni strutturali. Materiali. Un edificio antisismico può essere realizzato in calcestruzzo armato normale o precompresso, ossia cemento con barre di acciaio (armatura) annegate al suo interno ed opportunamente sagomate ed interconnesse fra di loro. Le barre devono avere un diametro minimo di 5 mm. A seconda del rischio sismico della zona dove sorgerà l’edificio la classe di resistenza del calcestruzzo potrà essere più o meno alta (il minimo è Classe 8/10, il massimo è 90/105). In fase di costruzione la messa in posa di pilastri e travi deve avvenire contemporaneamente, onde evitare la creazione del “giunto” che può pregiudicare la stabilità dell’edificio. L’altezza dell’edificio deve essere limitata in relazione alla classificazione sismica del territorio: le case che ricadono in zona 1, quella a massimo rischio sismico, non devono superare i due piani di altezza, se in muratura ordinaria, tre piani se in muratura armata (nel caso di progettazione semplificata). Verifiche. L’edificio antisismico deve resistere a torsioni, flessioni, deformazioni, tagli, vibrazioni, fessurazioni, tensioni, corrosioni. Bisogna inoltre verificare l’aderenza delle barre d’acciaio con il calcestruzzo. Anche le costruzioni in legno sono sottoposte a prove di robustezza e staticità, in particolare per verificare la resistenza a trazioni, flessioni e compressioni sia parallele che perpendicolari alla fibratura del legno stesso. In fase di progettazione la resistenza per tutte le sollecitazioni previste si ricavano applicando le norme di calcolo illustrate nella legge. Il collaudo statico, invece, deve essere effettuato in corso d’opera.