19 - LA STIMA IMMOBILIARE

ESTIMO – ASPETTI NELLA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

ASPETTI FONDAMENTALI NELLA VALUTAZIONE DI UN IMMOBILE
La stima o la valutazione di un immobile o “Giudizio di Stima”, anche se prodotto in maniera dettagliata ed approfondita, con indagini di mercato e considerazioni efficaci, non rappresenta il “prezzo di vendita effettivo ” dell’immobile o dell’unità abitativa, ma è solo il “più probabile valore di mercato”. Uno degli aspetti fondamentali nel giudizio di stima o valutazione dell’immobile è il cosiddetto “aspetto previsionale” ossia l’analisi di quei fattori esterni (aspetto Urbanistico) ed interni (tipologico, strutturale) che possono influire nella valutazione; ad esempio una rivalutazione dell’area circostante un condominio, o un nuovo insediamento di edilizia sovvenzionata, un nuovo assetto viario ecc. Un corretto giudizio di stima deve tener conto delle possibili situazioni future e quindi procedere nella verifica di questi aspetti.
VERIFICA URBANISTICA
Lo strumento edilizio più importante nella composizione e disposizione dei centri urbani (Città, Paesi,Territorio) è il P.R.G.C. (Piano Regolatore Generale Comunale, il quale collega e coordina le attività urbanistiche ed edilizie dei comuni o di più Comuni; in questo caso prende il nome di Piano Intercomunale. Questo strumento, guida e normalizza tutte le attività edilizie ed in particolare: l’attività edilizia pubblica e privata. Le direttive o le norme del P.R.G.C. interessano sia i terreni che gli edifici. Il Piano Regolatore Generale Comunale suddivide o fraziona il territorio Comunale in diverse zone, in base alla destinazione d’uso e alle caratteristiche costruttive degli edifici; esso determina e classifica inoltre tutti i Vincoli esistenti. Tutte le zone individuate dal P.R.G.C. determinano e definiscono le caratteristiche edificatorie, le destinazioni d’uso (edifici pubblici e di pubblico interesse, residenza, industria…ecc,) oltre che la viabilità ordinaria ed in genere tutte le vie di comunicazione.
LA DESTINAZIONE D’USO DELL’UNITA’ ABITATIVA O DEL FABBRICATO DA STIMARE
Ogni Comune, su richiesta del cittadino, rilascia un “certificato di destinazione Urbanistica” (molto importante per il Tecnico estimatore), questo documento certifica in maniera ufficiale e in un determinato periodo , la destinazione d’uso del fabbricato (residenziale,artigianale,industriale,ufficio ecc…) o del terreno (agricolo, edificabile, industriale, uso pubblico, ecc…), e quindi ne focalizza in modo preciso il valore di trasformazione (fondamentale nell’aspetto previsionale della stima). Tale documento decade nel momento in cui scade il P.R.G.C. (in genere dieci anni). Le zone del P.R.G.C. (Piano Regolatore Generale Comunale) sono identificate e suddivise con il seguente criterio:
CLASSIFICAZIONE DEGLI EDIFICI
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA  GRUPPO A
CATEGORIA TIPO DI ABITAZIONE CATEGORIA TIPO DI ABITAZIONE
A/1abitazioni signoriliA/2abitazioni uso civile
A/3abitazioni economicheA/4abitazioni popolari
A/5 abitazioni ultrapopolariA/6abitazione rurale
A/7abitazioni in villiniA/8Abitazioni in ville
A/9Castelli, palazzi artistici e storiciA/10Uffici e studi privati
A/11Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi  
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA  GRUPPO B
CATEGORIATIPO DI ABITAZIONECATEGORIATIPO DI ABITAZIONE
B/1Collegi, convitti, ricoveri, Ospizi, caserme edifici religiosiB/2 Case di cura Ospedali
B/3Prigioni RiformatoriB/4Uffici pubblici
B/5Scuole, laboratori scientificiB/6Biblioteche, Pinacoteche Musei
B/7Cappelle e Oratori all’esercizio dei cultiB/8Magazzini sotterranei per depositi derrate
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA  GRUPPO C
CATEGORIATIPO DI ABITAZIONECATEGORIATIPO DI ABITAZIONE
C/1Negozi e bottegheC/2Magazzini e locali deposito
C/3Laboratori per arti e mestieriC/4Fabbricati per esercizi sportivi
C/5Stabilimenti balneariC/6Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
C/7Tettoie chiuse o aperte  
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA  GRUPPO D
CATEGORIATIPO DI ABITAZIONECATEGORIATIPO DI ABITAZIONE
D/1OpificiD/2Alberghi pensioni
D/3Teatri cinematografiD/4Case di cura ed Ospedali
D/5Istituti di credito, cambio e assicurazioniD/6Fabbricati per esercizi sportivi
D/7Fabbricati costruiti per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioniD/8Fabbricati costruiti e adatti per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a pedaggio.  
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA  GRUPPO E
CATEGORIATIPO DI ABITAZIONECATEGORIATIPO DI ABITAZIONE
E/1Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aereiE/3costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/2ponti comunali e provincialiE/4recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenzeE/6fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei cultiE/8fabbricati e costruzioni nei cimiteri,esclusi i combari, i sepolcri e le tombe di famiglia
E/9edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del Gruppo E