19 - LA STIMA IMMOBILIARE

ESTIMO – ASPETTI NELLA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

ASPETTI NELLA VALUTAZIONE DI UN IMMOBILE

ASPETTI FONDAMENTALI NELLA VALUTAZIONE DI UN IMMOBILE

INDAGINI PRELIMINARI

La stima o la valutazione di un immobile o “Giudizio di Stima”, anche se prodotto in maniera dettagliata ed approfondita, con indagini di mercato e considerazioni efficaci, non rappresenta il “prezzo di vendita effettivo ” dell’immobile o dell’unità abitativa, ma è solo il “più probabile valore di mercato”. Uno degli aspetti fondamentali nel giudizio di stima o valutazione dell’immobile è il cosiddetto “aspetto previsionale” ossia l’analisi di quei fattori esterni (aspetto Urbanistico) ed interni (tipologico, strutturale) che possono influire nella valutazione; ad esempio una rivalutazione dell’area circostante un condominio, o un nuovo insediamento di edilizia sovvenzionata, un nuovo assetto viario ecc. Un corretto giudizio di stima deve tener conto delle possibili situazioni future e quindi procedere nella verifica di questi aspetti.

VERIFICA URBANISTICA

“in sintesi”

Lo strumento edilizio più importante nella composizione e disposizione dei centri urbani (Città, Paesi,Territorio) è il P.R.G.C. (Piano Regolatore Generale Comunale, il quale collega e coordina le attività urbanistiche ed edilizie dei comuni o di più Comuni; in questo caso prende il nome di Piano Intercomunale. Questo strumento, guida e normalizza tutte le attività edilizie ed in particolare: l’attività edilizia pubblica e privata. Le direttive o le norme del P.R.G.C. interessano sia i terreni che gli edifici. Il Piano Regolatore Generale Comunale suddivide o fraziona il territorio Comunale in diverse zone, in base alla destinazione d’uso e alle caratteristiche costruttive degli edifici; esso determina e classifica inoltre tutti i Vincoli esistenti. Tutte le zone individuate dal P.R.G.C. determinano e definiscono le caratteristiche edificatorie, le destinazioni d’uso (edifici pubblici e di pubblico interesse, residenza, industria…ecc,) oltre che la viabilità ordinaria ed in genere tutte le vie di comunicazione.

LA DESTINAZIONE D’USO DELL’UNITA’ ABITATIVA O DEL FABBRICATO DA STIMARE

Ogni Comune, su richiesta del cittadino, rilascia un “certificato di destinazione Urbanistica” (molto importante per il Tecnico estimatore), questo documento certifica in maniera ufficiale e in un determinato periodo , la destinazione d’uso del fabbricato (residenziale,artigianale,industriale,ufficio ecc…) o del terreno (agricolo, edificabile, industriale, uso pubblico, ecc…), e quindi ne focalizza in modo preciso il valore di trasformazione (fondamentale nell’aspetto previsionale della stima). Tale documento decade nel momento in cui scade il P.R.G.C. (in genere dieci anni). Le zone del P.R.G.C. (Piano Regolatore Generale Comunale) sono identificate e suddivise con il seguente criterio:

CLASSIFICAZIONE DEGLI EDIFICI

IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA

GRUPPO A

A/1

Abitazioni di tipo signorili

A/2

Abitazioni di tipo civile

A/3

Abitazioni di tipo economico

A/4

Abitazioni di tipo popolare

A/5

Abitazioni di tipo ultra popolare

A/6

Abitazioni di tipo rurale

A/7

Abitazioni in villini

A/8

Abitazioni in ville

A/9

Castelli, palazzi, di pregi artistici e storici

A/10

Uffici e studi privati

A/11

abitazioni e alloggi tipici dei luoghi

GRUPPO B

B/1

Collegi e Convitti, ricoveri, Orfanotrofi, Ospizi, Conventi, Seminari, Caserme.

B/2

Case di cura e Ospedali

B/3

Prigioni e riformatori

B/4

Uffici pubblici

B/5

Scuole, laboratori scientifici

B/6

Biblioteche, Pinacoteche, Musei

B/7

Cappelle ed Oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti

B/8

Magazzini sotterranei per depositi derrate

GRUPPO C

C/1

Negozi e botteghe

C/2

Magazzini e locali deposito

C/3

Laboratori per arti e mestieri

C/4

fabbricati per esercizi sportivi

C/5

stabilimenti balneari

C/6

stalle, scuderie, rimesse, autorimesse

C/7

Tettoie chiuse od aperte

GRUPPO D

II – Immobili a destinazione speciale

D/1

Opifici

D/2

Alberghi pensioni

D/3

Teatri, cinematografi

D/4

Case di cura ed Ospedali

D/5

Istituti di credito, cambio ed assicurazioni

D/6

Fabbricati per esercizi sportivi

D/7Fabbricati costruiti per le speciali esigenze di un’attivitù industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/8Fabbricati costruiti e adatti per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a pedaggio.

GRUPPO E

III – Immobili a destinazione speciale

E/1

Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei

E/2

ponti comunali e provinciali

E/3

costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche

E/4

recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche

E/5

fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze

E/6

fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale

E/7fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti
E/8fabbricati e costruzioni nei cimiteri,esclusi i combari, i sepolcri e le tombe di famiglia
E/9edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del Gruppo E