Mese: dicembre 2017

PREZZO ASSISTENZA MURARIA

PREZZO ASSISTENZA  MURARIA A IDRAULICO – ELETTRICISTA

se i prezzi sono di tuo interesse puoi chiedere un preventivo personalizzato gratuito on line compilando il modulo posizionato nella tua colonna di destra). I prezzi di riferimento sono per una ristrutturazione completa della tua casa compreso anche l’assistenza muraria sotto indicata
PREZZO ASSISTENZA MURARIA NEI NOSTRI CANTIERI

L’assistenza muraria è una categoria di lavoro molto importante nella ristrutturazione o nella nuova costruzione ed in genere in tutte le categorie dei lavori che si sviluppano in edilizia. Consiste nell’aiuto che si fornisce agli impiantisti (Idraulico. Elettricista, riscaldamento, gas) per la realizzazione degli stessi impianti , in particolare si richiede “assistenza” per quelle lavorazioni che in genere l’idraulico, l’elettricista non eseguono: rappezzi, chiusura tracce, “reinure”, rasature, taglio a sezione obbligata ecc…. L’assistenza muraria rappresenta quindi quella categoria di lavoro di supporto che si integra al completamento degli impianti. Normalmente assistiamo con un operaio di primo livello (preparazione supporti) e per completare interveniamo con un operaio di terzo livello (intonaco, rasature, reinure) ecco il prezzo dettagliato per le categorie dei lavori in “assistenza”:

  1. Demolizione a sezione obbligata per la realizzazione di tracce nella muratura e/o nel cemento armato per il posizionamento di cavi, tubazioni, scatole. Presenza in cantiere di assistenza per modificare e/o integrare le opere eseguite su indicazione dell’idraulico o elettricista
  2. Chiusura grossolana delle tracce eseguite, dopo  il posizionamento della parte impiantistica.
  3. Fissaggio con sabbia e cemento delle tubazioni e/o corrugati e tubazioni in multistrato posizionati da elettricista e idraulico
  4. Successiva presenza del muratore (operaio 3 livello) per la rasatura finale ed il livellamento dell’intonaco
  5. Chiusura delle “reinure” con malta di calce Il prezzo per queste categorie di lavori è in funzione dell’entità delle lavorazioni impiantistiche (Elettriche, Idrauliche, Riscaldamento, Gas, Condizionamento)
Le opere da eseguire dovranno essere ripristinate come da indicazioni fornite dalla D.L… L’assistenza comprende inoltre ogni eventuale indicazione fornita dall’Idraulico o elettricista per completare e/o eseguire a regola d’arte i relativi impianti. Nel prezzo indicato è compresa ogni fornitura materiale e/o attrezzo idoneo per eseguire l’opera a regola d’arte. L’applicazione percentuale oscilla tra 20% ed il 25% dell’importo relativo ai singoli impianti da realizzare. Sotto è illustrato un esempio applicativo per quantificare il prezzo dell’assistenza muraria25%
Esempio di calcolo Assistenza muraria
Se il prezzo dell’impianto Idraulico è di 5 000
Se il prezzo dell’impianto di Riscaldamento è di  4.500
Se il prezzo dell’impianto Gas è di  1.500
Se il prezzo dell’impianto Elettrico è di  3.500
Se il prezzo dell’impianto di condizionamento è di  4.000
TOTALE IMPIANTI  18.500
Il prezzo dell’assistenza muraria è il 25% di 18.500 €  4.625 €
PREZZO MOVIMENTAZIONE DELLE FORNITURE
Alla voce Assistenza muraria occorre aggiungere il prezzo per la movimentazione delle forniture all’interno dell’area di cantiere. Questa voce non è da considerare se il materiale fornito dalla committenza (piastrelle, sanitari, porte, ecc.. in contratto) viene portato al “piano” lavoro. Se invece è portato dal fornitore al “piano” strada o marciapiede ed è la HOMEPIEMONTE SRL a movimentarlo al “piano” lavoro, si quantifica una cifra forfettaria globale sulla base dell’entità della fornitura. Normalmente oscilla tra le 400€  e i  650€.
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LEGNO LAMELLARE CHE COS’È

LEGNO LAMELLARE CHE COS’E

Il legno lamellare è un materiale composito, costituito essenzialmente di legno naturale, di cui mantiene i pregi (tra i principali ricordiamo l’elevato rapporto tra resistenza meccanica e peso ed il buon comportamento in caso di incendio, è anche un prodotto nuovo, realizzato su scala industriale, che attraverso un procedimento tecnologico di incollaggio a pressione riduce i difetti propri del legno massiccio.Il legno lamellare è quindi un modo nuovo di usare un materiale antico (quanto la storia dell’uomo). L’impiego del legno lamellare, come materiale ed elemento  strutturale, trova sempre più spazio nel settore costruttivo offrendo possibilità alternative e concorrenziali, specialmente nelle grandi strutture (dimensioni e luci sostanziali). L’aspetto innovativa di questo materiale è di essere ricavato dall’incollaggio di assi (lamelle) di legno di larghezza e lunghezza limitata, con il risultato finale di ottenere e/o ricavare elementi strutturali ad elevata flessibilità compositiva (grandi dimensioni con forme variabili). Da un solo fusto è infatti impossibile ottenere elementi di sezione e lunghezza necessarie a consentire la copertura di luci libere di 20-30 metri. Inoltre il portamento tipico dei fusti non consente di ottenere travi curve, o della curvatura voluta, di sezione sufficiente.

In breve le fasi principali per realizzare un legno lamellare di ottima qualita. – Scelta del legname – Le caratteristiche tecniche del prodotto finito dipendono dal materiale di base. E’ ovvio che per ottenere risultati attendibili, occorre partire da una materia prima avente caratteristiche il più omogenee e uniformi possibile. Le specie legnose più utilizzate sono le conifere (abete rosso, abete bianco, larice, pino e douglasia). Le varie fasi per la realizzazione del legno lamellare

  1. Dimensioni del materiale – La normativa, mentre non fissa la lunghezza minima delle assi, ne limita invece lo spessore e la sezione trasversale.

  2. Essiccazione è l’operazione tesa a ottenere quel grado di umidità del legno compatibile col tipo di colla e, soprattutto, confacente alla destinazione delle strutture. Generalmente essa deve essere compresa fra il 8 e il 15%.

  3. Controllo della qualità delle tavolePrima della giuntatura le tavole subiscono un controllo dell’umidità e della difettosità, più o meno automatizzato a seconda dell’azienda, il quale porta all’eliminazione dei difetti più gravi e delle eventuali sacche di umidità.

  4. Giuntatura di testa per realizzare elementi strutturali di lunghezza maggiore della singola tavola o asse sono necessari giunzioni di testa. Di solito le giunzioni trasversali correnti fra le varie lamelle vengono effettuate con giunti detti a pettine

  5. Piallatura e calibratura delle tavoleLe tavole così composte vengono piallate, in modo da offrire superfici piane in vista dell’incollaggio delle facce delle tavole per la successiva formazione della trave.

  6. Incollaggio delle lamelle. Le colle e le operazioni di incollaggio costituiscono una fra le operazioni più importanti.L’applicazione della colla sulle lamelle avviene automaticamente e il sistema attualmente più utilizzato è quello della cosiddetta “incollatrice a fili”

  7. Pressatura per realizzare l’incollaggio fra le lamelle bisogna sottoporre l’elemento strutturale a una pressione il più possibile uniforme; tale operazione viene effettuata in apposite presse. Le travi così realizzate rimangono in pressa per un periodo di 12 ore o più, secondo il tipo di colla, la temperatura e la forma della trave. La temperatura ambiente non deve comunque essere mai inferiore a 18° C.

  8. Piallatura delle travi – Rimosse dalla pressa le travi sono lasciate 1-2 giorni a riposo all’interno dello stabilimento. Quindi fatte passare dentro una pialla fissa di forte capacità in modo da dare all’elemento lo spessore finito e rendere uniformi e lisce le superfici laterali

  9. Finitura e impregnazione. La trave viene intestata realizzando le sagomature di progetto, i fori ed i tagli necessari per l’assemblaggio di elementi metallici.

  10. L’ultima operazione in ordine di tempo consiste nell’applicazione di prodotti impregnanti tramite semplice spennellatura, sostanze cioè con funzione di preservare il legno da insetti, funghi, umidità e con un pigmento che conferisca alle travi il colore voluto. Tale operazione dovrebbe rientrare in seguito tra le operazioni di manutenzione ordinaria.

Valori caratteristici. La classe di resistenza di un elemento in legno lamellare è determinato dalla classe di resistenza delle stesse lamelle che lo compongono e dalla loro disposizione all’interno dell’elemento strutturale. La classe di resistenza delle singole tavole che compongono le lamelle è determinata in conformità alla norma UNI EN 14081-1 che specifica i requisiti per la classificazione a vista e a macchina del legno massiccio strutturale.

L’assegnazione del profilo resistente delle singole tavole avviene quindi sulla base delle classi riportate nella norma UNI EN 338 che fornisce i valori caratteristici delle proprietà di resistenza per ciascuna classe, e le regole per l’assegnazione dei tipi di legno (cioè le combinazioni di specie, provenienza e categoria) alle classi. La norma si applica a tutti i legnami di conifere e di latifoglie per uso strutturale.

Il legno lamellare è classificato con EC5 con la sigla BS. Con la sigla BSH si indica il legno lamellare di conifera che è quello maggiormente utilizzato. Attualmente sono previste quattro Classi: BS 11, BS 14, BS 16, BS 18. Il numero BS progressivo indica una classe  di legname migliore Un fattore molto importante innovativo e del legno lamellare è la sua capacità di  resistere agli agenti aggressivi di certi ambienti. Se si vuole sfruttare questa sua caratteristica, ovviamente non si deve intervenire con tipologie strutturali di tipo misto: collegamenti in ferro o altri materiali facilmente aggredibili.  Le strutture in legno lamellare sono molto duttili; ovvero hanno la capacità di subire grandi deformazioni senza rompersi e sono perciò in grado di assorbire molta energia. Questa proprietà rende il materiale estremamente adatto, anche per  la sua limitata massa volumica, all’impiego nelle costruzioni in zona sismica.

1011_Legno_lamellare_01 1012_Legno_lamellare_02 1013_legno alcune sezioni tipiche di legno lamellare usate nell’edilizia

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PREZZO PER RESTAURARE VECCHIE MURATURE

PREZZO PER RESTAURARE MURATURE AMMALORATE

se i prezzi sono di tuo interesse puoi chiedere un preventivo personalizzato gratuito on line compilando il modulo posizionato nella tua colonna di destra. I prezzi di riferimento sono per una ristrutturazione completa della tua casa compreso anche le categorie di lavori sotto descritti
CONSOLIDAMENTO E PROTEZIONE VECCHIE MURATURE
Le categorie di lavori illustrate, sono relativi a protezioni o manutenzioni speciali per manufatti edilizi; con la finalità di consolidarne l’efficienza, la durata nel tempo e l’aspetto estetico compositivo. Le categorie di lavori illustrate sono

  1. RIEMPIMENTI E CONSOLIDAMENTO DI VECCHIE MURATURE
  2. MALTA IMPERMEABILE ISTANTANEA
  3. TRATTAMENTO IDROREPELLENTE PER MURATURE O PIETRE
  4. MALTA RAPIDA SPECIFICA PER FISSAGGIO FERRI O ZANCHE 
1.RIEMPIMENTI E CONSOLIDAMENTO DI VECCHIE MURATURE
Intervenire spesso per consolidare vecchie murature richiede molta attenzione ed in particolare dei prodotti specifici garantiti. HOMEPIEMONTE adopera malta pronta, monocomponente, fibrorinforzata a base di cementi con aggiunta di reattivi pozzolanici, inerti selezionati e speciali additivi. Utilizzata in abbinamento alla rete in fibra di vetro realizza un efficace consolidamento di murature, distribuendo le tensioni derivanti dal movimento del supporto su una superficie maggiore evitando fessurazioni e distacchi della malta stessa.
2 MALTA IMPERMEABILE ISTANTANEA

Intervenire per impedire “venute d’acqua” nelle murature e/o pavimenti. HOMEPIEMONTE utilizza una malta impermeabile studiata specificatamente  per la protezione delle fondazioni, di strutture interrate o murature seminterrate, murature in generale, fondazioni in calcestruzzo o pietra, blocchi di aggregato da gettare in cassero. L’intervento impermeabilizzante non è da effettuarsi su:

  • rivestimento di fondazioni permanentemente al di sotto di falda freatica;

  • fondazioni di drenaggio in caso di grande afflusso di acqua.

3. TRATTAMENTO IDROREPELLENTE PER MURATURE
Trattamento idrorepellente di superfici esterne mer migliorare e proteggere la pietra o la muratura. HOMEPIEMONTE utilizza un materiale adatto per trattare superfici in pietra silicea o in cemento, per ridurne la porosità e migliorarne la resistenza alle aggressioni degli agenti atmosferici e delle sostanze inquinanti. Il prodotto penetra nel supporto e forma un gel di silice che lega le particelle che si stanno sgretolando al materiale sano sottostante, formando un gel protettivo di natura vitrea. Questo gel, che indurisce nel tempo, è altamente resistente alle condizioni atmosferiche avverse e all’attacco chimico degli inquinanti industriali. Il materiale è chimicamente simile ai componenti minerali della pietra e del cemento. Permette di ottenere superfici idrorepellenti conservando una buona traspirabilità del manufatto. Grazie alla sua natura inorganica il prodotto non manifesta alcun effetto secondario dannoso, neppure dopo molto tempo.
4.MALTA RAPIDA PER FISSAGGIO FERRI O ZANCHE

Durante le fasi di lavorazioni in cantiere, spesso occorre prevedere il rapido fissaggio di zanche e o ferri di ripresa o riempimenti di fori per posizionamento ferri strutturali. HOMEPIEMONTE sviluppa l’intervento indicato con un prodotto monocomponente specifico; una resina poliestere a presa rapida per il fissaggio ed ancoraggio di elementi metallici entro fori realizzati sul supporto, costituita da due componenti predosati e confezionati in cartucce a due camere separate. Si utilizzano le apposite e specifiche pistole professionali. La resina  è particolarmente indicata per le seguenti applicazioni:

  • ancoraggio di barre in acciaio o ferri di richiamo

  • fissaggio di tasselli, bussole, occhioli, ganci, barre filettate o lisce, cancani, su materiale edile pieno o forato.

    Le categorie di lavori sopra descritti, rappresentano un protocollo di massima, ogni intervento occorre visionarlo e relazionarlo per stabilire il giusto intervento e le modalità d’intervento.

COMPUTO METRICO DI RIFERIMENTO PER LE CATEGORIE LAVORI SOPRA DESCRITTE
Le caratteristiche di lavoro indicate sono riferite al trattamento di manufatti esistenti da recuperare o ristrutturare
POSA DI MALTA DI RINFORZO PER MURATURE ESISTENTI
01
Fornitura sistemazione e posa di malta monocomponente, fibrorinforzata a base di cementi con aggiunta di reattivi pozzolanici, inerti selezionati e speciali additivi. Utilizzata in abbinamento alla rete in fibra di vetro distribuendo le tensioni derivanti dal movimento del supporto su una superficie maggiore evitando fessurazioni e distacchi della malta stessa, L’applicazione è effettuata previo accurata pulizia del supporto mediante getto di aria sotto pressione. La categoria di lavoro prevista è per circa 2 cm di ricoprimento superficiale secondo le caratteristiche della muratura da consolidate
superficie di riferimento  1 mq 45 €/mq
POSA DI MALTA IMPERMEABILE
02
Fornitura sistemazione e posa di malta impermeabile specifica per la protezione delle fondazioni, di strutture interrate o murature seminterrate, murature in generale, fondazioni in calcestruzzo o pietra, blocchi di aggregato da gettare in cassero. L’intervento impermeabilizzante non è da effettuarsi su:
superficie di riferimento 1 mq 16 €/mq
ANCORAGGIO CHIMICO
Fornitura sistemazione e posa di prodotto per trattamenti  superfici in pietra silicea o in cemento, per ridurne la porosità e migliorarne la resistenza alla aggressione degli agenti atmosferici e delle sostanze inquinanti. Il prodotto penetra nel supporto e forma un gel di silice che lega le particelle che si stanno sgretolando al materiale sano sottostante, formando un gel protettivo di natura vitrea. Il prodotto indurisce nel tempo. E’ altamente resistente alle condizioni atmosferiche avverse e all’attacco chimico degli inquinanti industriali. Il materiale è chimicamente simile ai componenti minerali della pietra e del cemento. Permette di ottenere superfici idrorepellenti conservando una buona traspirabilità del manufatto. Grazie alla sua natura inorganica il prodotto non manifesta alcun effetto secondario dannoso, neppure dopo molto tempo.
22 €/mq
IMPORTANTE: Per ottenere risultati certi e garantiti occorre personale idoneo e controllo tecnico continuo in cantiere per tutta la durata dell’intervento
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COME SCEGLIERE UNA BUONA PIASTRELLA

LE BUONE PIASTRELLE DA SCEGLIERE

(se devi ristrutturare la tua casa siamo lieti di consigliarti nell’acquisto e nella qualità dei rivestimenti da utilizzare. Siamo lieti di fornirti un nostro preventivo che svilupperemo gratuitamente. Compila il modulo sulla colonna alla tua destra nella pagina pagina, grazie)

A volte si osservano prezzi di piastrelle per rivestimento e/o pavimento particolarmente “allettanti” e “scontati” in modo sostanziale. Questo articolo ti fornirà i dovuti chiarimenti per una scelta importante per l’acquisto delle piastrelle per la tua casa. I riferimenti fondamentali che devi osservare sulla confezione sono: La CLASSE e il PEI (vedi le indicazioni sotto descritte) 

Le condizioni principali che devi considerare nell’acquisto di una piastrella sono evidenziate nelle seguenti considerazioni derivate da prove di laboratorio

DETERMINAZIONE DELLA RESISTENZA ALLE MACCHIE UNI EN ISO 10545-14

Metodo applicabile a tutte le superfici di esercizio delle piastrelle di ceramica per determinare la resistenza alle macchie. Ognuno degli agenti macchianti deve essere mantenuto per 24 ore su almeno 5 campioni di prova la cui superficie di esercizio è stata preventivamente pulita ed essiccata. La rimozione degli agenti macchianti avviene per fasi successive avvalendosi di diversi agenti pulitori e procedure di pulizia.

CLASSE 5:  la macchia viene rimossa con acqua calda (OTTIMA PIASTRELLA)
CLASSE 4:  la macchia viene rimossa con agente pulitore commerciale debole
CLASSE 3: la macchia viene rimossa con agente pulitore commerciale forte
CLASSE 2:  la macchia viene rimossa con solventi quali ad esempio l’acetone

RESISTENZA ALL’ABRASIONE
UNI EN ISO 10545-7

La resistenza all’abrasione è la capacità della superficie dello smalto di resistere all’azione di usura provocata dal camminamento o dallo sfregamento di corpi meccanici (carrelli, ecc.). Tale azione d’usura è strettamente collegata all’agente meccanico (suola di gomma, suola di cuoio, ecc.); al materiale d’apporto (acqua, sabbia, fango, ecc.) e all’intensità di traffico. Secondo la norma, le piastrelle vengono classificate secondo la loro destinazione d’uso in queste classi:

PEI I Prodotti destinati ad ambienti sottoposti a traffico leggero e senza sporco abrasivo; es. bagni, camere da letto
PEI II Prodotti destinati ad ambienti sottoposti a traffico medio e ad azione abrasiva medio – bassa; es. studi, soggiorni
PEI III Prodotti destinati ad ambienti sottoposti a traffico medio forte con azione abrasiva media; es. ingressi, cucine di case private
PEI IV Prodotti destinati ad ambienti sottoposti a traffico intenso; es. ristoranti, uffici, negozi, uffici pubblici (ad esclusione dei pavimenti sottostanti casse e banchi di pubblici esercizi e passaggi ristretti obbligati)
PEI V Prodotti destinati ad ambienti sottoposti a traffico particolarmente intenso.
PAVIMENTI IN COTTO – MANUTENZIONE LAVAGGIO

PRIMO TRATTAMENTO DOPO LA POSA

E’ un’operazione fondamentale per la buona riuscita delle manutenzioni ordinarie successive alla posa. Il  trattamento e va eseguito a pavimento asciutto (occorrono indicativamente 20-30 giorni dopo la posa su malta, e circa 10-15 giorni per la posa su colla, a seconda delle condizioni di tempo e delle stagioni).

  1. Bagnare il pavimento con acqua e poi lavare e strofinare il pavimento con Acido Tamponato per qualche minuto. Fare molta attenzione a rimuovere ogni residuo di calce, cemento o colla dalle piastrelle.

  2. Procedere ad un accurato risciacquo (fino ad ottenere acqua chiara) prima che il pavimento si asciughi dopo la pulitura con acido. Il trattamento si esegue a pavimento asciutto (si consiglia di lasciare circolare l’aria nell’ambiente anche in inverno per facilitare l’evaporazione dell’umidità), i tempi di attesa dopo il lavaggio variano da 3 a 10 giorni in funzione della stagione, del tipo di cotto e del tipo di posa. Esistono molti tipi di trattamento e in commercio tanti validi prodotti, dai più naturali ai più moderni.
    Trattamento tradizionale con cera in pasta:

  3. Stendere con spugna o pennellessa il prodotto di base (cera liquida con funzione di impregnante e livellante)

  4. Dopo 24 ore stesura uniforme di una mano di cera in pasta cremosa da spazzolare, per meglio distendere e far assorbire il prodotto

  5. Dopo 48 ore stesura di una seconda mano di cera in pasta cremosa. Trattamento con cere liquide: Le operazioni di stesura sono molto più semplici rispetto ai trattamenti tradizionali essendo composte esclusivamente da applicazioni successive, a pennello o a straccio, di idroemulsioni autolivellanti e autolucidanti.

MANUTENZIONE ORDINARIA SETTIMANALE

Il pavimento così ottenuto non ha bisogno di altro, periodicamente a seconda dell’usura si può utilizzare una cera liquida di mantenimento, facilmente reperibile in commercio. Per la normale pulizia usare detergenti neutri o lavare semplicemente con acqua.

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ESTIMO – ASPETTI NELLA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

 

ASPETTI FONDAMENTALI NELLA VALUTAZIONE DI UN IMMOBILE

INDAGINI PRELIMINARI

La stima o la valutazione di un immobile o “Giudizio di Stima”, anche se prodotto in maniera dettagliata ed approfondita, con indagini di mercato e considerazioni efficaci, non rappresenta il “prezzo di vendita effettivo ” dell’immobile o dell’unità abitativa, ma è solo il “più probabile valore di mercato”. Uno degli aspetti fondamentali nel giudizio di stima o valutazione dell’immobile è il cosiddetto “aspetto previsionale” ossia l’analisi di quei fattori esterni (aspetto Urbanistico) ed interni (tipologico, strutturale) che possono influire nella valutazione; ad esempio una rivalutazione dell’area circostante un condominio, o un nuovo insediamento di edilizia sovvenzionata, un nuovo assetto viario ecc. Un corretto giudizio di stima deve tener conto delle possibili situazioni future e quindi procedere nella verifica di questi aspetti.

VERIFICA URBANISTICA

“in sintesi”

Lo strumento edilizio più importante nella composizione e disposizione dei centri urbani (Città, Paesi,Territorio) è il P.R.G.C. (Piano Regolatore Generale Comunale, il quale collega e coordina le attività urbanistiche ed edilizie dei comuni o di più Comuni; in questo caso prende il nome di Piano Intercomunale. Questo strumento, guida e normalizza tutte le attività edilizie ed in particolare: l’attività edilizia pubblica e privata. Le direttive o le norme del P.R.G.C. interessano sia i terreni che gli edifici. Il Piano Regolatore Generale Comunale suddivide o fraziona il territorio Comunale in diverse zone, in base alla destinazione d’uso e alle caratteristiche costruttive degli edifici; esso determina e classifica inoltre tutti i Vincoli esistenti. Tutte le zone individuate dal P.R.G.C. determinano e definiscono le caratteristiche edificatorie, le destinazioni d’uso (edifici pubblici e di pubblico interesse, residenza, industria…ecc,) oltre che la viabilità ordinaria ed in genere tutte le vie di comunicazione.

LA DESTINAZIONE D’USO DELL’UNITA’ ABITATIVA O DEL FABBRICATO DA STIMARE

Ogni Comune, su richiesta del cittadino, rilascia un “certificato di destinazione Urbanistica” (molto importante per il Tecnico estimatore), questo documento certifica in maniera ufficiale e in un determinato periodo , la destinazione d’uso del fabbricato (residenziale,artigianale,industriale,ufficio ecc…) o del terreno (agricolo, edificabile, industriale, uso pubblico, ecc…), e quindi ne focalizza in modo preciso il valore di trasformazione (fondamentale nell’aspetto previsionale della stima). Tale documento decade nel momento in cui scade il P.R.G.C. (in genere dieci anni). Le zone del P.R.G.C. (Piano Regolatore Generale Comunale) sono identificate e suddivise con il seguente criterio:

CLASSIFICAZIONE DEGLI EDIFICI

IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA

GRUPPO A

A/1

Abitazioni di tipo signorili

A/2

Abitazioni di tipo civile

A/3

Abitazioni di tipo economico

A/4

Abitazioni di tipo popolare

A/5

Abitazioni di tipo ultra popolare

A/6

Abitazioni di tipo rurale

A/7

Abitazioni in villini

A/8

Abitazioni in ville

A/9

Castelli, palazzi, di pregi artistici e storici

A/10

Uffici e studi privati

A/11

abitazioni e alloggi tipici dei luoghi

GRUPPO B

B/1

Collegi e Convitti, ricoveri, Orfanotrofi, Ospizi, Conventi, Seminari, Caserme.

B/2

Case di cura e Ospedali

B/3

Prigioni e riformatori

B/4

Uffici pubblici

B/5

Scuole, laboratori scientifici

B/6

Biblioteche, Pinacoteche, Musei

B/7

Cappelle ed Oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti

B/8

Magazzini sotterranei per depositi derrate

GRUPPO C

C/1

Negozi e botteghe

C/2

Magazzini e locali deposito

C/3

Laboratori per arti e mestieri

C/4

fabbricati per esercizi sportivi

C/5

stabilimenti balneari

C/6

stalle, scuderie, rimesse, autorimesse

C/7

Tettoie chiuse od aperte

GRUPPO D

II – Immobili a destinazione speciale

D/1

Opifici

D/2

Alberghi pensioni

D/3

Teatri, cinematografi

D/4

Case di cura ed Ospedali

D/5

Istituti di credito, cambio ed assicurazioni

D/6

Fabbricati per esercizi sportivi

D/7 Fabbricati costruiti per le speciali esigenze di un’attivitù industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/8 Fabbricati costruiti e adatti per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a pedaggio.

GRUPPO E

III – Immobili a destinazione speciale

E/1

Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei

E/2

ponti comunali e provinciali

E/3

costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche

E/4

recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche

E/5

fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze

E/6

fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale

E/7 fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti
E/8 fabbricati e costruzioni nei cimiteri,esclusi i combari, i sepolcri e le tombe di famiglia
E/9 edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del Gruppo E

LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE

Arch. Stratacò Angelo Antonio

LA STIMA IMMOBILIARE – FABBRICATI USO CIVILE

Fabbricato: è l’insieme di elementi e materiali fra loro connessi e saldamente collegati in modo da formare un complesso omogeneo e ben definito. Il tutto è ben fissato al suolo ed utilizzato per scopi ed usi ben precisi. Distinguiamo tre usi diversi:

  1. Civili, quando sono destinati ad abitazione sia pubblica che privata oppure ad uso artigianale come laboratorio, magazzino o altro.
  2. Rurali, se appartengono allo stesso proprietario del terreno (uso agricolo) o adibiti ad abitazione di coltivatori diretti
  3. Industriali , se destinati ad attività industriali o di trasformazione collegati o pertinenti l’industria

FABBRICATI CIVILI – VALUTAZIONE

Per affrontare la stima immobiliare di un fabbricato o unità abitativa uso civile, occorre far presente alcuni concetti in merito al mercato edilizio in generale, alla domanda e all’offerta di abitazioni.  L’ Italia ed in particolare il Piemonte, presenta un mercato edilizio differenziato a secondo dei vincoli imposti ed in particolare:

  • Edilizia Libera , soggetta al solo vincolo del P.R.G.C., si rivolge a fasce sociali che possono affrontare gli alti prezzi del mercato immobiliare.
  • Edilizia Sovvenzionata, mediante leggi specifiche, permette la realizzazione di costruzioni economiche e popolari, destinate a cittadini che possiedono un reddito basso.
  • Edilizia Convenzionata. I Comuni stipulano delle convenzioni con i cittadini (imprese o privati) con l’impegno da parte di quest’ultime di praticare prezzi di vendita o locazioni concordate con gli stessi Comuni.

Una corretta stima immobiliare deve tener conto dei parametri sopra indicati ; non solo, occorre distinguere e precisare i motivi della stima o il tipo di valore da attribuire alla stima:

  1. valore di mercato, valore da attribuire all’immobile in funzione di una compravendita.
  2. valore di costo, prende in considerazione il solo costo di costruzione dell’ immobile, serve a dimostrare le spese sostenute per la sua costruzione o realizzazione.
  3. Valore di trasformazione, si prende in considerazione il costo per la ristrutturazione o trasformazione di un immobile (es., sopraelevazione, cambiamento di destinazione d’uso ecc.).
  4. Valore legale, quando l’immobile è valutato per soli scopi fiscali a questo punto, sulla base di quanto indicato possiamo identificare l’area, il territorio e la zona sulla quale sorge l’immobile, lo scopo è quello di evidenziare gli aspetti predominanti dei fabbricati “analoghi” o simili, per caratteristiche costruttive, materiali adoperati, servizi presenti. Un’analisi così dettagliata ci fornirà due parametri fondamentali che definiranno poi il prezzo di mercato e quindi il valore di mercato:

caratteristiche di posizione estrinseche

caratteristiche di posizione intrinseche
Caratteristiche Tecniche
Caratteristiche produttive

CARATTERISTICHE DI POSIZIONE ESTRINSECHE Definiamo in linea di massima le cosiddette condizioni estrinseche dell’immobile da stimare. Rappresentano quelle condizioni esterne all’edificio che possono modificare il valore o lo condizionano in modo particolare. I parametri o le caratteristiche principali sono: prossimità ad un centro/i di particolare importanza sociale o di richiamo di flussi per interessi commerciali, turistici o altro. salubrità della zona, la presenza di parchi o aree attrezzate, bassa concentrazione di fabbriche o industrie inquinanti. efficienza dei servizi e della viabilità della zona, in particolare la densità di traffico e la presenza di attività rumorose. E’ importante in proposito far riferimento alla rumorosità notturna e diurna per effetto del flusso. la presenza di attività economiche nella zona ad esempio, negozi, ecc.., ceto sociale della popolazione presente; zona signorile, media, popolare, mista ecc.le categorie delle unità abitative presenti nella zona: ville, alloggi signorili, alloggi popolari ecc..la possibilità di parcheggiare nella zona, se a pagamento o gratuito la densità edilizia della zona (bassa, media, alta) presenza di aree degradate nella zona. Le CARATTYERISTICHE DI POSIZIONE INTRINSECHE rappresentano il grado di finitura del fabbricato. il  numero di unità abitative per piano, la grandezza media dei singoli vani, in riferimento al D.M. 5 luglio 1975 n. 190 il grado di funzionalità ed efficienza degli impianti interni all’immobile (doppi ascensori, scale di sicurezza, condizionamento, tipo di riscaldamento ecc..). Le CARATTERISTICHE TECNICHE sono la presenza di box auto o garage, di pertinenza alle singole unità abitative e/o la presenza di vincoli pertinenziali con dette unità abitative. la presenza di portineria o custode

CARATTERISTICHE PRODUTTIVE

sono caratteristiche correlate con la redditività del fabbricato stesso ed in particolare

reddito da affitto

eventuale inesigibilita’  degli inquilini

eventuale vincolo storico ambientale o altro

METODI DI STIMA

PROCEDIMENTO SINTETICO

Stima ad impressione o a vista. E’ il metodo basato sull’esperienza del Perito e la perfetta conoscenza del mercato o della zona. Il giudizio di stima è di tipo comparativo con altre unità abitative della zona

Stima Storica, è un metodo basato su trattative precedenti dell’unità abitativa, di solito si tiene conto del solo effetto dell’inflazione. Questo è un metodo che fornisce risultati attendibili nel caso in cui l’andamento del mercato immobiliare nella zona risulta costante.

Stima Comparativa, è un metodo di stima basato sulla comparazione o confronto con altre unità o fabbricati della zona, vengono analizzati in modo particolare le analogie o le similitudini tra un fabbricato e l’altro.

PROCEDIMENTO ANALITICO – Stima particolareggiata per punti di merito. Questo metodo rappresenta il metodo più particolareggiato e dettagliato per ricavare il giusto valore di mercato di un’unità abitativa. Vengono svolte indagini e verifiche Tecnico-Urbanistiche e considerati in modo specifico tutti i parametri sopra citati. (è il metodo consigliato)

Parametri di riferimento relativi alle superfici da considerare

Superficie Reale o Commerciale

è la superficie di ogni singolo vano, tiene conto di tutta la superficie interna comprensiva dei muri interni e di quelli perimetrali e metà delle murature di confine con altre unità abitative.

Superficie Utile o di calpestio

si sommano le superfici di ogni singolo vano al netto dei muri interni ed esterni, tenendo conto però dei vuoti prodotti da finestre, porte armadi a muri , in quanto superfici utilizzabili.

Balconi, Logge, Lastrici solari

viene considerata il 50 % della superficie da sommare alla Superficie Utile o commerciale

Cantine, seminterrati

viene considerato di solito il 25% della Superficie, da sommare alla Superficie Utile.

 

PREZZO PONTEGGIO

PREZZO E NOLO PONTEGGIO TUBOLARE ESTERNO (lavori di ristrutturazione HOMEPIEMONTE)

(se i prezzi sono di tuo interesse puoi chiedere un preventivo personalizzato gratuito on line compilando il modulo posizionato nella tua colonna di destra). I prezzi di riferimento sono per una ristrutturazione completa della tua casa compreso anche il posizionamento del ponteggio esterno che ti  sottoponiamo).
PREZZO NOLO PONTEGGIO HOMEPIEMONTE. Nolo di ponteggio tubolare esterno eseguito con tubo – giunto, compreso trasporto, montaggio, smontaggio, nonché ogni dispositivo necessario per la conformità’ alle norme di sicurezza vigenti, comprensivo della documentazione per l’uso (Pi.M.U.S.) e della progettazione della struttura prevista dalle norme, compreso i piani di lavoro (la misurazione viene effettuata in proiezione verticale). Per i primi 30 giorni. La valutazione è pertinente alla “quantità” di ponteggio da montare. La valutazione a lato è per una superficie minima di 200 mq e per un periodo minimo di 2 mesi                                        8 €mq
Prezzo nolo di ponteggio tubolare esterno come la voce sopra indicata, ma da considerare i mesi successivi ai primi due . Significa che il montaggio smontaggio del ponteggio e i primi due mesi di stazionamento sono compresi nella valutazione al mq di cui sopra. Per i mesi successivi ai due computati occorrerà integrare la valutazione a lato per ogni mese successivo (ai 2 mesi)                                      1,8 €/mq
Prezzo nolo di piano di lavoro, per ponteggi di cui sopra, posizionati all’interno dell’edificio eseguito con tavolati dello spessore di 5 cm e/o elementi metallici, comprensivo di sottopiano e ogni accessorio e orditure di sostegno per avvicinamento alle opere e di ogni altro dispositivo necessario per la conformità alle norme di sicurezza vigenti, compreso trasporto, montaggio, smontaggio, pulizia e manutenzione; (la misura viene effettuata in proiezione orizzontale per ogni piano) e per ogni mese                                          2 €/mq
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